Окремі питання державної реєстрації речових прав на об’єкти нерухомого майна в результаті реконструкції.
В умовах стрімкого розвитку ринку нерухомості в нашій державі актуальним постає питання належного оформлення прав на об’єкти нерухомого майна. Дуже часто на практиці трапляються випадки, коли власник нерухомості стикається з різного роду «перешкодами» в оформленні своїх прав на належний йому будинок (домоволодіння), житлове чи нежитлове приміщення, садовий (дачний) будинок тощо. Переважна більшість таких випадків пов’язана з самостійним переплануванням (перебудовою) власних об’єктів нерухомого майна, за рахунок чого з’являються нові об’єкти нерухомості, або ж змінюється площа вже існуючих об’єктів. При цьому власники такої нерухомості не завжди отримують від контролюючих органів відповідні дозволи або ж несвоєчасно здійснюють оформлення самовільно збудованих об’єктів нерухомого майна. Зазначене стає основною перешкодою, коли власник нерухомості має намір відчужити такий об’єкт, наприклад, подарувати, продати тощо.
Отже, розглянемо детальніше питання процедури державної реєстрації прав на об’єкти нерухомого майна в результаті їх різного роду перебудови або ж переобладнання – реконструкції.
Існуючий порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно врегульовує особливості державної реєстрації прав на об’єкти нерухомості після реконструкції. Так, для державної реєстрації права власності у зв’язку із зміною суб’єкта такого права в результаті реконструкції об’єкта нерухомого майна, у тому числі в результаті переведення об’єкта нерухомого майна із житлового у нежитловий або навпаки, подаються:
1) документ, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його реконструкції (крім випадків, коли право власності на такий об’єкт вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта;
3) технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна;
4) у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність, подається письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на реконструйований об’єкт нерухомого майна;
5) у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, реконструкція якого здійснювалась у результаті спільної діяльності, подається також договір про спільну діяльність або договір простого товариства.
У разі зміни відомостей про об’єкт нерухомого майна, визначення часток у праві спільної власності чи їх зміни такі відомості вносяться до Державного реєстру прав відповідно до законодавства поза процедурою державної реєстрації прав.
Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів.
У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта, обов’язково перевіряє наявність реєстрації такого документа в Єдиному реєстрі документів, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі.
Необхідно зазначити, що під поняттям «реконструкція» слід розуміти реконструкцію як таку, тобто перебудову існуючих об'єктів виробничого та цивільного призначення, пов'язану з удосконаленням виробництва, підвищенням його техніко-економічного рівня та якості вироблюваної продукції, поліпшенням умов експлуатації та проживання, якості послуг, зміною основних техніко-економічних показників (кількість продукції, потужність, функціональне призначення, геометричні розміри), реставрацію або капітальний ремонт об’єкта містобудування.
Документом, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його реконструкції може бути будь-який правовстановлюючий документ, що посвідчує право власності на об’єкт нерухомого майна до його реконструкції та який є підставою для державної реєстрації прав, відповідно до статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Прийняття в експлуатацію індивідуальних (садибних) житлових будинків, садових, дачних будинків не вище двох поверхів (без урахування мансардного поверху) площею до 300 кв. метрів, господарських будівель і споруд, зокрема гаражів, які розташовані на присадибних, дачних і садових земельних ділянках та споруджувались на підставі будівельного паспорта, здійснюється шляхом реєстрації органом державного архітектурно-будівельного контролю декларації про готовність об'єкта до експлуатації.
Водночас стосовно об’єктів житлової нерухомості, право власності щодо яких в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно реєструється вперше та які побудовані до 05.08.1992, введення їх в експлуатацію не потребується.
Однак, необхідно пам’ятати, що стосовно об’єктів нерухомості, щодо яких наразі здійснюється перебудова, що за будівельними стандартами підпадає під поняття «реконструкція», для державної реєстрації прав на такі об’єкти потребується документ про введення в експлуатацію закінченого будівництвом об’єкта – декларація про готовність об'єкта до експлуатації.
Технічний паспорт на об’єкт нерухомого майна – офіційний документ, який містить повну і достовірну технічну інформацію про нерухоме майно та його вартості. У документі містяться такі характеристики будинку як: місце розташування; адреса; площа; поверховість; лінійні розміри; дата будівництва, реконструкції, ремонту; інформація про матеріали, які використовувалися, товщину стін, покрівлі, фундаменту тощо. Технічний паспорт допомагає у врегулюванні договірних відносин (купівлі, продажу), перепланування приміщення, оформленні прав власності, успадкування та ін. Право на оформлення та видачу технічного паспорту мають як державні установи – бюро технічної інвентаризації, так і приватні, які мають у штаті сертифікованих фахівців і підтверджуючі документи на право проведення відповідних робіт.
Таким чином, маючи необхідний пакет документів, характеристику якого наведено вище, заявник має можливість звернутися до будь-якого державного реєстратора прав на нерухомість в межах області, щоб зареєструвати свої права на реконструйований об’єкт в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Олег Трейтяк
начальник Головного територіального управління юстиції у Чернігівській області
